Как проверить земельный участок или квартиру до покупки

  • **Печать**

Как проверить земельный участок или квартиру до покупки

 

В адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю (Кадастровая палата) от жителей региона регулярно поступают вопросы, связанные с порядком проверки юридической чистоты сделки с объектами недвижимого имущества. Комментарии по данным вопросам даёт заместитель директора Кадастровой палаты Ольга Мазурова.

 

Вопрос: С чего необходимо начинать проверку юридической чистоты сделки?

Проверку юридической чистоты сделки стоит начать с правоустанавливающих документов на недвижимость. Первым делом следует поинтересоваться у продавца основаниями, по которым квартира оказалась у него в собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, соглашение о разделе совместно нажитого имущества, судебное решение, договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону. Попросить показать оригиналы этих документов. У продавца обязательно должен быть один из этих документов помимо свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В случае если владелец квартиры будет утверждать, что они утеряны и будет предлагать копии этих документов, стоит насторожится. Аферисты могут продать жилье по старым документам или подсунуть фальшивку.

Если недвижимость была приобретена недавно, надо выяснить, почему продавец решил ее продать. Возможно у квартиры есть скрытые недостатки либо собственник опасается, что его права могут оспорить.

 

Вопрос: Кроме правоустанавливающих, какие документы также необходимо запросить у продавца недвижимости?

Кроме правоустанавливающих документов продавец должен предъявить:

- паспорт, а по желанию покупателя, для надежности, любой второй документ удостоверяющий личность (к примеру, водительское удостоверение, пенсионное удостоверение и др.);

- расширенную выписку из домовой книги или справку по форме № 9;

- технический план квартиры;

- выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или выписку о переходе права;

- выписку из лицевых счетов, на которые перечисляется оплата за коммунальные услуги или справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Чтобы обезопасить себя, нужно тщательно проверить все вышеперечисленные документы и сверить указанные в них паспортные данные. Требуйте оригиналы. На них не должно быть признаков исправления, помарок. Если таковые есть, они должны быть заверены. Проверьте наличие подписей и печатей государственных органов, а также актуальность представленных выписок и справок.

Если переставленные продавцом документы вызывают сомнения, покупатель может самостоятельно запросить выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Выписки позволят покупателю узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры, проверить сведения о правоустанавливающих документах, обременениях и ограничениях, проследить, как часто менялись собственники данной недвижимости.

 

Вопрос: Какие данные необходимо проверить в представленных документах при покупке квартиры или дома?

В представленных продавцом документах необходимо обратить внимание на следующие моменты:

- Количество лиц, зарегистрированных на этой жилплощади. Важно выяснить, нет ли среди прописанных граждан тех, кто не проживает по причине прохождения службы в армии, нахождения на лечении в психиатрической клинике, проживания в доме престарелых или отбывания наказания в местах лишения свободы.

- Были ли прописаны и зарегистрированы в настоящее время несовершеннолетние граждане. Если ранее они были выписаны – удостоверьтесь, что их права не нарушены.

- Наличие задолженности по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства.

- Наличие обременений. Если квартира является предметом залога, сдается в аренду, находится под арестом и т.д., есть вероятность приостановления государственной регистрации сделки.

- Была ли проведена перепланировка, если да – все ли документы оформлялись по закону.

- Если имущество было приобретено в период брака, проверяйте наличие согласия сурпуги(а) на ее продажу.

- При продаже доли в праве важно выяснить, есть ли отказ от покупки владельцев других долей и его надлежащее оформление.

- Особой тщательности требует проверка законности прав, если квартира в течение последних трех лет досталась продавцу по наследству. Если права других наследников были ущемлены, они могут подать иск в суд для перераспределения наследственной массы. Если у продавца на руках есть решение суда, необходимо убедиться, что оно вступило в законную силу и никем не обжаловано.

При проверке документов обязательно просите предоставить оригинал паспорта и любого второго документа, удостоверяющего личность. Наличие второго документа с фотографией продавца также позволяет убедится в подлинности продавца. Кроме того, убедиться в подлинности паспорта можно на официальном ресурсе Министерства внутренних дел России (http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000).

 

Вопрос: А если продавец продает не сам, а через представителя, по доверенности. Можно ли проверить доверенность?

Если объект недвижимого имущества продается по доверенности необходима также очень тщательная проверка. Например, доверенность может быть отозвана или оказаться фальшивой. Для этого можно проверить действительность доверенности через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru.

Убедиться в подлинности доверенности можно также обратившись в нотариальную контору, выдавшую данный документ. При этом подтверждение нотариуса можно получить только при личном обращении и после проведенной оплаты за предоставленную услугу.

В свою очередь покупатель может попросить у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. При этом, подтверждение о выдаче доверенности необходимо получать не по телефону, а при непосредственном посещении собственника или использовании каналов видеосвязи.

Кроме того, еще один способ узнать о квартире и ее владельцах - опрос соседей.

 

 

 

Пресс-служба Кадастровой палаты

**Результаты профилирования**

Application 0.000 seconds (+0.000); 0.34 MB (+0.340) - afterLoad
Application 0.872 seconds (+0.872); 1.42 MB (+1.084) - afterInitialise
Application 1.777 seconds (+0.905); 7.01 MB (+5.583) - afterRoute
Application 2.480 seconds (+0.703); 8.15 MB (+1.142) - afterDispatch
Application 2.487 seconds (+0.007); 8.20 MB (+0.055) - afterRender

**Использование памяти**

8.22 MB (8,616,832 Bytes)

**29 SQL-запросов зафиксировано**

  1. SELECT `data`
      FROM `eiw83_session`
      WHERE `session_id` = '6994454287402601c2e778df873c3d54'
  2. SELECT `session_id`
      FROM `eiw83_session`
      WHERE `session_id` = '6994454287402601c2e778df873c3d54'
      LIMIT 0, 1
  3. INSERT INTO `eiw83_session` (`session_id`, `client_id`, `time`)
      VALUES ('6994454287402601c2e778df873c3d54', 0, 1745358428)
  4. SELECT extension_id AS "id", element AS "option", params, enabled
      FROM eiw83_extensions
      WHERE `type` = 'component'
      AND `element` = 'com_users'
  5. SELECT id, rules
      FROM `eiw83_viewlevels`
  6. SELECT folder AS type, element AS name, params
      FROM eiw83_extensions
      WHERE enabled >= 1
      AND type ='plugin'
      AND state >= 0
      AND access IN (1,1)
      ORDER BY ordering
  7. SELECT extension_id AS "id", element AS "option", params, enabled
      FROM eiw83_extensions
      WHERE `type` = 'component'
      AND `element` = 'com_languages'
  8. SELECT extension_id AS "id", element AS "option", params, enabled
      FROM eiw83_extensions
      WHERE `type` = 'component'
      AND `element` = 'com_kunena'
  9. select id, title, alias
      from eiw83_jumi
      where published = 1
  10. SELECT m.id, m.menutype, m.title, m.alias, m.path AS route, m.link, m.type, m.level, m.language,m.browserNav, m.access, m.params, m.home, m.img, m.template_style_id, m.component_id, m.parent_id,e.element as component
      FROM eiw83_menu AS m
      LEFT JOIN eiw83_extensions AS e
      ON m.component_id = e.extension_id
      WHERE m.published = 1
      AND m.parent_id > 0
      AND m.client_id = 0
      AND m.access IN (1,1)
      ORDER BY m.lft
  11. SELECT extension_id AS "id", element AS "option", params, enabled
      FROM eiw83_extensions
      WHERE `type` = 'component'
      AND `element` = 'com_content'
  12. SELECT c.*,CASE WHEN CHAR_LENGTH(c.alias) THEN CONCAT_WS(":", c.id, c.alias) ELSE c.id END as slug
      FROM eiw83_categories as c
      LEFT JOIN eiw83_categories AS s
      ON (s.lft <= c.lft
      AND s.rgt >= c.rgt) OR (s.lft > c.lft
      AND s.rgt < c.rgt)
      LEFT JOIN (SELECT cat.id as id
      FROM eiw83_categories AS cat JOIN eiw83_categories AS parent
      ON cat.lft BETWEEN parent.lft
      AND parent.rgt
      WHERE parent.extension = 'com_content'
      AND parent.published != 1
      GROUP BY cat.id) AS badcats
      ON badcats.id = c.id
      WHERE (c.extension='com_content' OR c.extension='system')
      AND c.access IN (1,1)
      AND c.published = 1
      AND s.id=6109
      AND badcats.id is null
      GROUP BY c.id
      ORDER BY c.lft
  13. SELECT alias, catid
      FROM eiw83_content
      WHERE id = 6109
  14. SELECT a.rules
      FROM eiw83_assets AS a
      WHERE a.id = 1
  15. SELECT b.rules
      FROM eiw83_assets AS a
      LEFT JOIN eiw83_assets AS b
      ON b.lft <= a.lft
      AND b.rgt >= a.rgt
      WHERE a.id = 1
      ORDER BY b.lft
  16. SELECT *
      FROM eiw83_jcomments_settings
  17. SELECT id, home, template, s.params
      FROM eiw83_template_styles as s
      LEFT JOIN eiw83_extensions as e
      ON e.element=s.template
      AND e.type='template'
      AND e.client_id=s.client_id
      WHERE s.client_id = 0
      AND e.enabled = 1
  18. SELECT *
      FROM eiw83_languages
      WHERE published=1
      ORDER BY ordering ASC
  19. SELECT b.rules
      FROM eiw83_assets AS a
      LEFT JOIN eiw83_assets AS b
      ON b.lft <= a.lft
      AND b.rgt >= a.rgt
      WHERE a.name = 'com_content'
      ORDER BY b.lft
  20. SELECT a.id, a.asset_id, a.title, a.alias, a.title_alias, a.introtext, a.fulltext, CASE WHEN badcats.id is null THEN a.state ELSE 0 END AS state, a.mask, a.catid, a.created, a.created_by, a.created_by_alias, a.modified, a.modified_by, a.checked_out, a.checked_out_time, a.publish_up, a.publish_down, a.images, a.urls, a.attribs, a.version, a.parentid, a.ordering, a.metakey, a.metadesc, a.access, a.hits, a.metadata, a.featured, a.language, a.xreference,c.title AS category_title, c.alias AS category_alias, c.access AS category_access,u.name AS author,contact.id as contactid,parent.title as parent_title, parent.id as parent_id, parent.path as parent_route, parent.alias as parent_alias,ROUND( v.rating_sum / v.rating_count ) AS rating, v.rating_count as rating_count
      FROM eiw83_content AS a
      LEFT JOIN eiw83_categories AS c
      on c.id = a.catid
      LEFT JOIN eiw83_users AS u
      on u.id = a.created_by
      LEFT JOIN eiw83_contact_details AS contact
      on contact.user_id = a.created_by
      LEFT JOIN eiw83_categories as parent
      ON parent.id = c.parent_id
      LEFT JOIN eiw83_content_rating AS v
      ON a.id = v.content_id
      LEFT
      OUTER JOIN (SELECT cat.id as id
      FROM eiw83_categories AS cat JOIN eiw83_categories AS parent
      ON cat.lft BETWEEN parent.lft
      AND parent.rgt
      WHERE parent.extension = 'com_content'
      AND parent.published <= 0
      GROUP BY cat.id) AS badcats
      ON badcats.id = c.id
      WHERE a.id = 6109
      AND (a.publish_up = '0000-00-00 00:00:00' OR a.publish_up <= '2025-04-22 21:47:10')
      AND (a.publish_down = '0000-00-00 00:00:00' OR a.publish_down >= '2025-04-22 21:47:10')
      AND (a.state = 1 OR a.state =2)
  21. SELECT c.*,CASE WHEN CHAR_LENGTH(c.alias) THEN CONCAT_WS(":", c.id, c.alias) ELSE c.id END as slug
      FROM eiw83_categories as c
      LEFT JOIN eiw83_categories AS s
      ON (s.lft <= c.lft
      AND s.rgt >= c.rgt) OR (s.lft > c.lft
      AND s.rgt < c.rgt)
      LEFT JOIN (SELECT cat.id as id
      FROM eiw83_categories AS cat JOIN eiw83_categories AS parent
      ON cat.lft BETWEEN parent.lft
      AND parent.rgt
      WHERE parent.extension = 'com_content'
      AND parent.published != 1
      GROUP BY cat.id) AS badcats
      ON badcats.id = c.id
      WHERE (c.extension='com_content' OR c.extension='system')
      AND c.access IN (1,1)
      AND c.published = 1
      AND s.id=163
      AND badcats.id is null
      GROUP BY c.id
      ORDER BY c.lft
  22. SHOW FULL COLUMNS
      FROM `eiw83_users`
  23. SELECT *
      FROM eiw83_users
      WHERE id = 42
  24. SELECT g.id, g.title
      FROM eiw83_usergroups AS g JOIN eiw83_user_usergroup_map AS m
      ON m.group_id = g.id
      WHERE m.user_id = 42
  25. SELECT b.id
      FROM eiw83_user_usergroup_map AS map
      LEFT JOIN eiw83_usergroups AS a
      ON a.id = map.group_id
      LEFT JOIN eiw83_usergroups AS b
      ON b.lft <= a.lft
      AND b.rgt >= a.rgt
      WHERE map.user_id = 42
  26. SELECT *
      FROM eiw83_fsj_plg_plugin
      WHERE type = 'include'
  27. SELECT *
      FROM eiw83_fsj_includes_alias
      WHERE state = 1
  28. UPDATE eiw83_content
      SET hits = hits + 1
      WHERE id = 6109
  29. UPDATE `eiw83_session`
      SET `data` = '__default|a:8:{s:15:\"session.counter\";i:1;s:19:\"session.timer.start\";i:1745358428;s:18:\"session.timer.last\";i:1745358428;s:17:\"session.timer.now\";i:1745358428;s:24:\"session.client.forwarded\";s:13:\"13.58.172.157\";s:22:\"session.client.browser\";s:103:\"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)\";s:8:\"registry\";O:9:\"JRegistry\":1:{s:7:\"\0*\0data\";O:8:\"stdClass\":0:{}}s:4:\"user\";O:5:\"JUser\":23:{s:9:\"\0*\0isRoot\";b:0;s:2:\"id\";i:0;s:4:\"name\";N;s:8:\"username\";N;s:5:\"email\";N;s:8:\"password\";N;s:14:\"password_clear\";s:0:\"\";s:8:\"usertype\";N;s:5:\"block\";N;s:9:\"sendEmail\";i:0;s:12:\"registerDate\";N;s:13:\"lastvisitDate\";N;s:10:\"activation\";N;s:6:\"params\";N;s:6:\"groups\";a:0:{}s:5:\"guest\";i:1;s:10:\"\0*\0_params\";O:9:\"JRegistry\":1:{s:7:\"\0*\0data\";O:8:\"stdClass\":0:{}}s:14:\"\0*\0_authGroups\";a:1:{i:0;s:1:\"1\";}s:14:\"\0*\0_authLevels\";a:2:{i:0;i:1;i:1;i:1;}s:15:\"\0*\0_authActions\";N;s:12:\"\0*\0_errorMsg\";N;s:10:\"\0*\0_errors\";a:0:{}s:3:\"aid\";i:0;}}', `time` = 1745358430
      WHERE `session_id` = '6994454287402601c2e778df873c3d54'

**24 типов SQL-запросов зафиксировано, отсортировано по вхождениям**

**Запросы типа SELECT:**
  1. **4 × SELECT extension_id AS "id", element AS "option", params, enabled FROM eiw83_extensions**
  2. **2 × SELECT b.rules FROM eiw83_assets AS a LEFT JOIN eiw83_assets AS b ON b.lft <= a.lft AND b.rgt >= a.rgt**
  3. **2 × SELECT c.*,CASE WHEN CHAR_LENGTH(c.alias) THEN CONCAT_WS(":", c.id, c.alias) ELSE c.id END as slug FROM eiw83_categories as c LEFT JOIN eiw83_categories AS s ON (s.lft <= c.lft AND s.rgt >= c.rgt) OR (s.lft > c.lft AND s.rgt < c.rgt) LEFT JOIN (SELECT cat.id as id FROM eiw83_categories AS cat JOIN eiw83_categories AS parent ON cat.lft BETWEEN parent.lft AND parent.rgt**
  4. **1 × SELECT a.id, a.asset_id, a.title, a.alias, a.title_alias, a.introtext, a.fulltext, CASE WHEN badcats.id is null THEN a.state ELSE 0 END AS state, a.mask, a.catid, a.created, a.created_by, a.created_by_alias, a.modified, a.modified_by, a.checked_out, a.checked_out_time, a.publish_up, a.publish_down, a.images, a.urls, a.attribs, a.version, a.parentid, a.ordering, a.metakey, a.metadesc, a.access, a.hits, a.metadata, a.featured, a.language, a.xreference,c.title AS category_title, c.alias AS category_alias, c.access AS category_access,u.name AS author,contact.id as contactid,parent.title as parent_title, parent.id as parent_id, parent.path as parent_route, parent.alias as parent_alias,ROUND( v.rating_sum / v.rating_count ) AS rating, v.rating_count as rating_count FROM eiw83_content AS a LEFT JOIN eiw83_categories AS c on c.id = a.catid LEFT JOIN eiw83_users AS u on u.id = a.created_by LEFT JOIN eiw83_contact_details AS contact on contact.user_id = a.created_by LEFT JOIN eiw83_categories as parent ON parent.id = c.parent_id LEFT JOIN eiw83_content_rating AS v ON a.id = v.content_id LEFT OUTER JOIN (SELECT cat.id as id FROM eiw83_categories AS cat JOIN eiw83_categories AS parent ON cat.lft BETWEEN parent.lft AND parent.rgt**
  5. **1 × SELECT * FROM eiw83_languages**
  6. **1 × SELECT * FROM eiw83_users**
  7. **1 × SELECT g.id, g.title FROM eiw83_usergroups AS g JOIN eiw83_user_usergroup_map AS m ON m.group_id = g.id**
  8. **1 × SELECT * FROM eiw83_fsj_includes_alias**
  9. **1 × SELECT * FROM eiw83_fsj_plg_plugin**
  10. **1 × SELECT b.id FROM eiw83_user_usergroup_map AS map LEFT JOIN eiw83_usergroups AS a ON a.id = map.group_id LEFT JOIN eiw83_usergroups AS b ON b.lft <= a.lft AND b.rgt >= a.rgt**
  11. **1 × SELECT id, home, template, s.params FROM eiw83_template_styles as s LEFT JOIN eiw83_extensions as e ON e.element=s.template AND e.type='template' AND e.client_id=s.client_id**
  12. **1 × SELECT a.rules FROM eiw83_assets AS a**
  13. **1 × SELECT folder AS type, element AS name, params FROM eiw83_extensions**
  14. **1 × SELECT id, rules FROM `eiw83_viewlevels**
  15. **1 × SELECT `session_id` FROM `eiw83_session`**
  16. **1 × select id, title, alias from eiw83_jumi**
  17. **1 × SELECT m.id, m.menutype, m.title, m.alias, m.path AS route, m.link, m.type, m.level, m.language,m.browserNav, m.access, m.params, m.home, m.img, m.template_style_id, m.component_id, m.parent_id,e.element as component FROM eiw83_menu AS m LEFT JOIN eiw83_extensions AS e ON m.component_id = e.extension_id**
  18. **1 × SELECT `data` FROM `eiw83_session`**
  19. **1 × SELECT alias, catid FROM eiw83_content**
  20. **1 × SELECT * FROM eiw83_jcomments_setting**
**Прочие SQL-запросы:**
  1. **1 × UPDATE `eiw83_session` SET `data` = '__default|a:8:{s:15:\"session.counter\";i:1;s:19:\"session.timer.start\";i:1745358428;s:18:\"session.timer.last\";i:1745358428;s:17:\"session.timer.now\";i:1745358428;s:24:\"session.client.forwarded\";s:13:\"13.58.172.157\";s:22:\"session.client.browser\";s:103:\"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)\";s:8:\"registry\";O:9:\"JRegistry\":1:{s:7:\"\0*\0data\";O:8:\"stdClass\":0:{}}s:4:\"user\";O:5:\"JUser\":23:{s:9:\"\0*\0isRoot\";b:0;s:2:\"id\";i:0;s:4:\"name\";N;s:8:\"username\";N;s:5:\"email\";N;s:8:\"password\";N;s:14:\"password_clear\";s:0:\"\";s:8:\"usertype\";N;s:5:\"block\";N;s:9:\"sendEmail\";i:0;s:12:\"registerDate\";N;s:13:\"lastvisitDate\";N;s:10:\"activation\";N;s:6:\"params\";N;s:6:\"groups\";a:0:{}s:5:\"guest\";i:1;s:10:\"\0*\0_params\";O:9:\"JRegistry\":1:{s:7:\"\0*\0data\";O:8:\"stdClass\":0:{}}s:14:\"\0*\0_authGroups\";a:1:{i:0;s:1:\"1\";}s:14:\"\0*\0_authLevels\";a:2:{i:0;i:1;i:1;i:1;}s:15:\"\0*\0_authActions\";N;s:12:\"\0*\0_errorMsg\";N;s:10:\"\0*\0_errors\";a:0:{}s:3:\"aid\";i:0;}}', `time` = 1745358430**
  2. **1 × UPDATE eiw83_content SET hits = hits + 1**
  3. **1 × SHOW FULL COLUMNS FROM `eiw83_users**
  4. **1 × INSERT INTO `eiw83_session` (`session_id`, `client_id`, `time`) VALUES ('6994454287402601c2e778df873c3d54', 0, 1745358428**

**Ошибки в языковых файлах**

**Не найдено**

**Загруженные языковые файлы**

**Непереведенные строки**

**Не найдено**